“牛市”來了,炒股還是買房?

克而瑞證券2020-07-09 08:58:11來源:丁祖昱評樓市

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??自7月1日以來,地產股迎來開門紅,首個交易日地產板塊上漲5.1%,領漲大盤。7月1日到7月6日的四個交易日,地產板塊累計上漲17.4%,接近于2019年地產板塊全年漲幅22.8%。

??綜合近一年多的股市行情來看,目前可以稱得上是“牛市”。

??股市和樓市具有相互促進的關系。二季度以來,樓市一直處于供需兩旺的局面,從地產股表現來看,全線上漲的背后是火熱樓市的推動,而股市的表現也將對樓市產生正面影響。

??01 流動性保持結構性寬松

??最近2周股市迎來了上半年的“牛市”狀態,上證漲幅13%,得益于大盤上漲,房地產(申萬)漲幅17%,克而瑞內房股領先指數上漲8%。

??上半年,隨著國內疫情快速恢復,經濟動能持續修復,尤其作為中國經濟壓艙石的房地產行業率先回暖,帶動企業盈利能力持續復蘇。流動性方面,貨幣政策維持寬松。6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現利率,流動性方面保持結構性寬松,配置需求增加,市場資金供大于求。

??在增量資金的驅動下,市場情緒顯著提升。隨著內需、外需逐步恢復,宏微觀基本面數據見底回升,疫情加速產業結構升級和行業集中度提升,優質公司受益,上市房企業績步入上升周期,A股盈利低點修復。

??資本市場改革預期驅動A股市場的風險偏好中樞上行,上證綜指放量反彈,重回上行通道。再加上A股本身的投資者博弈屬性較強,韌性凸顯,具有良好的支撐。

圖:上半年上證指數、房地產(申萬)指數、克而瑞內房股領先指數漲幅情況對比

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  02 地產股領跑大盤

  上半年疫情后樓市呈現出供需兩旺的局面,行業整體銷售快速回升,為下半年的房地產市場打了一劑強心針。

  6月全國成交繼續呈現回升的態勢,土地供應放緩,成交繼續改善,各線城市表現均較好。全國商品住宅的在建未售庫存處于歷史平均水平,結合目前的疫情狀態,多地調控政策有邊際放松,部分高庫存的城市可能會有所改善。行業基本面的快速改善也為地產股的本次領漲打下了堅實的基礎。

  從7月1日到7月6日的四個交易日表現來看,地產板塊累計上漲17.4%,與非銀金融、休閑服務板塊領漲大盤。房地產行業之所以表現亮眼,與上半年樓市表現有很大關系。

圖:7月1日到7月6日的四個交易日各版塊累計上漲排行

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數據來源:Wind、克而瑞證券研究院

  具體來看,在全球經濟發展不確定的情況下,市場資金充裕,資本對資產本身的價值關注度不斷提升,房地產行業作為中國經濟壓艙石,有穩定的資產價值,也是這一波“牛市”中表現較好的原因之一。

  此外,7月臨近房企半年度業績發布關鍵時期,大多數房企由于上年的結轉儲備,預計仍有較好的表現。從二級市場的表現來看,地產股一直處于估值被低估的水平,因此在大環境影響的情況下,有了快速的反彈也是情理之中,同時仍有一定的修復空間。

  從個股表現來看,上半年A股漲幅最大的是格力地產,漲幅達到245.9%,深物業A、合肥城建也有不錯的表現。

  單從近兩周的漲幅情況來看,A股地產漲幅前五的房企分別為:綠地控股、魯商發展、泰禾集團、南國置業和格力地產。

表:上半年A股和內房股漲幅前五標的

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數據來源:Wind、克而瑞證券研究院

表:近兩周A股和內房股漲幅前五標的

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數據來源:Wind、克而瑞證券研究院

備注:上述時間區間取6月22日至7月7日

  03 股市和樓市相互促進,切忌走極端

  實際上,股市和樓市具有互相促進的關系。以歷史經驗來看,股市表現不錯的話,對樓市表現出積極正面的影響。由于股市的短期效應會比較明顯,而樓市的中長期效應會比較強,因此在某個階段公眾的關注點會吸引到股市當中去。

  從短期來看,股市向好,影響了一定流入樓市的資金,但從過往10年來看,股市中的“牛市”持續性有限,同時對時間點的把握要求高,對廣大的非專業投資者來說風險較大。

  而同期房價處于波動上升的趨勢,盡管當前受調控政策的影響,未來預計依然會有一定的合理上升空間,房地產依舊是未來資產管理的重要手段之一。在這一階段,不管是賣房炒股還是賣股買房,都不要走極端。賣房炒股的舉措肯定不建議,對于后者賣股買房的,當前“割肉”也大可不必,除非買房過程中出現大的資金缺口。而剛需剛改趁著一波行情要盡快買房,不要因為股市行情火熱,而把買房的錢投到股市當中去。

  總體來看,地產股表現非常出色,但目前這波股市上漲,更多的是由于受疫情影響下資金面的放松,隨著疫情的逐步被控制,全球經濟的恢復,目前來看股市持續上漲的壓力仍然存在,且地產股的上漲主要仍依托于大盤的上漲,投資者需要理性的去看待。

  下半年,政策保持平穩的話,房地產市場整體也會保持平穩健康發展的態勢。我們對下半年樓市仍然保持謹慎樂觀的判斷,如果股市走出慢牛行情的話,未來對樓市也會有積極的影響。

圖:房價與上證綜指漲幅對比

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數據來源:Wind、克而瑞證券研究院


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